¿Qué nuevos modelos e instrumentos pueden usar ciudades intermedias para contribuir a garantizar el derecho de la vivienda?
El passado 15 de octubre, Jaime Palomera, Lali Daví y Oriol Nel·lo vinieron a ciutat[s] possible[s]. ¿Qué aprendimos?
En la última década el alquiler ha acontecido “la opción” mayoritaria para la población hasta los 44 años. En Cataluña, pero, solo 1,6% de la vivienda es público. Esto, sumado a la burbuja en el mercado privado, ha provocado que hoy en día 4 /10 locatarios sufran estrés financiero. De media los inquilinos al CON dedican el 40,5% del total de sus ingresos a la vivienda, casi doblando la media europea.
Ya en 2007, la Ley de Derecho a la Vivienda de Cataluña establecía un objetivo muy claro para las administraciones: el 15% de stock de vivienda tiene que tener la función de garantizar políticas sociales de cara al 2027. Esto no quiere decir que solo los ayuntamientos tengan que construir, sino que tienen que velar porque una enorme multiplicidades de actores se co-responsabilicen en la hora de aumentar el parque asequible.
Este 2021 la Unión Europea aprobó una resolución que lo volvía a dejar claro: toda la vivienda (tan pública como privada) es un servicio de interés general y la administración tiene que garantizar que cumple su función social. También insistía en que la vivienda pública tiene que ser de alquiler para siempre – no de venta, ni requalificable.
Las ciudades y por tanto, los ayuntamientos, su quién sufren la emergencia habitacional más de aprop, pero a menudo los faltan competencias y recursos para hacer frente. Sin perder de vista la realidad, ¿qué se puede hacer desde las administraciones locales?
1. Alianzas intermunicipales para hacer el parque público de alquiler permanente que nunca hemos tenido a través de mancomunar esfuerzos y estrategias. Algunas propuestas:
(A) Operadores público-privados metropolitanos (como el operador metropolitano de vivienda) para activar las reservas obligatorias de suelo por vivienda asequible pendientes de edificación. Y otras fórmulas: consorcios, empresas públicas o semipúblicas centradas en la promoción y gestión del parque.
(B) Una amplia alianza de ayuntamientos, movimentos sociales, centros de investigación y el sector a favor del derecho a la vivienda que presione para incrementar la partida presupostaria de vivienda y que llegue a los ayuntamientos. Aquí hay diferentes frentes posibles: activar los fondos de solidaridad urbana de la Generalitat, pedir una gran inversión al Banco Europeo de Inversiones por vivienda pública de alquiler permanente a través del área Metropolitana de Barcelona o, en el marco de los Fondos Next Generation, la posibilidad de acceder a 70.000M€ adicionales en forma de créditos blandos para invertir en vivienda pública.
2. Reserva del 30% en suelo urbano consolidado. Es decir, que en nuevas construcciones y grandes rehabilitaciones el 30% de vivienda sea protegido. Sin esta medida la vivienda de protección oficial solo se puede situar en nuevas zonas de crecimiento, fuera de la ciudad (suelo urbanizable) o en zonas de grandes transformaciones internas (suelo urbano no consolidado). Con el 30% podemos distribuir vivienda por debajo del precio de mercado y favorecer la cohesión urbana. Ciudades como París o Viena ya aplican medidas similares..
3. Regulación de precios de alquiler: si los ayuntamientos velan por la aplicación de la ley 11/2020 se co-responsabiliza a los privados de la función social de la vivienda (tal y como establece la constitución) y se contienen precios. Esto implica vigilar que los portales inmobiliarios incluyan a los anuncios: (1) el precio del último contrato de alquiler y (2) el precio del Índice de la Generalitat. Así como sancionar a los arrendadores que alquilen por encima del que dice la norma.
4. Cooperativas de vivienda en cesión de uso. La cooperativa no solo hace la promoción sino que es la entidad que gestiona estas viviendas por siempre jamás, evitando su mercantilización. Un ayuntamiento puede: (A) dar a conocer el modelo y activar la demanda; (B) facilitar el acceso a suelo público y movilizar el privado y a través de apoyar económico a las promociones, ya sea con tanteo y retracto, bonificaciones fiscales o con garantías para acceder a la financiación de manera colectiva; (C) Promulgar normas sustantivas: previsión de reservas de suelo por cooperativas en cesión de uso, y modificación de la normativa urbanística para eximir de las reservas de aparcamiento a la vivienda de protección oficial y cooperativas.
5. ATRIs (Agrupaciones Tácticas de Repoblamiento Inclusivo): empastes que permitan regenerar la ciudad y aumentar los espacios de vivienda de protección oficial de manera más rápida, económica, sostenible y eficiente energéticamente.
6. Bolsas de alquiler municipales.
7. Condicionar las ayudas a la rehabilitación al mantenimiento del uso o a la dedicación a alquiler social. Para hacer frente a la segregación residencial se tienen que ampliar las áreas y los instrumentos de rehabilitación integral, pero si las ayudas no se condicionan pueden acabar expulsando a los propios vecinos
8. Áreas Residenciales Estratégicas (ARE): activar las programadas y, si es necesario, establecer de nuevas. En el Baix Llobregat, por ejemplo, hay áreas residenciales estratégicas para la construcción de 16.000 viviendas, 9.000 de los cuales viviendas de protección oficial. Por eso es necesaria la constitución de los consorcios urbanísticos necesarios para el desarrollo de las ARE.
9. Sectores urbanísticos discontinuos para reequilibrar la dotación de vivienda de protección oficial. En dos municipios o en dos partes de un mismo municipio se delimita un sector discontinuo en el espacio y la reserva de vivienda de protección oficial se puede distribuir de manera desigual en estas dos partes como estrategia para afrontar la segregación residencial.
10. Tanteo y retracto y expropiaciones: mecanismos infrautilizados que permiten aumentar el parque público de vivienda. En la hora, delimitar una área de tanteo y retracto permite gobernar los efectos de las transformaciones generadas por la rehabilitación para evitar que los incrementos de precios no desplacen la población del barrio.
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